2026년 내 집 마련 완성? 꼭 알아야 할 규제지역 전수조사 (세제, 대출, 청약)
2026년 내 집 마련 완성? 꼭 알아야 할 규제지역 전수조사 (세제, 대출, 청약)
"이제라도 집을 사야 할까요?" 이런 고민 하시는 분들 많으시죠.
이재명 정부가 출범한 지도 어느덧 1년이 지났습니다. 하지만 서울과 수도권 집값은 멈출 기미 없이 여전히 상승 곡선을 그리고 있어요. 지난 2026년 1월, 정부에서 대대적인 추가 공급 대책을 내놓았지만, 현장에서는 "실효성이 부족하다"는 목소리가 팽팽합니다. 공급이 풀리기만을 기다리다가는 오히려 내 집 마련의 기회를 영영 놓칠 수도 있다는 불안감이 커지는 시점이죠.
결론부터 말씀드리면, 실수요자라면 지금이 가장 빠른 때입니다. 무주택자에게 내 집 마련의 문턱은 여전히 열려 있고, 오히려 지금 서둘러야 합니다. 하지만 급한 마음만으로는 낭패를 보기 십상이에요. 생각지도 못한 취득세 폭탄을 맞거나, 대출 한도가 꽉 막혀 계약을 포기해야 하는 상황이 올 수 있거든요.
그래서 준비했습니다. 2026년 현재 반드시 알아야 할 세금과 대출 규제, 그리고 당첨 확률을 높이는 청약 전략과 정비사업 정보까지 한 번에 정리해 드릴게요. 이 '가이드' 하나면 복잡한 규제 속에서도 똑똑하게 내 집을 마련할 수 있을 거예요.
3줄 요약: 바쁜 분들을 위한 핵심 포인트
| 구분 | 규제지역 (서울 전역/경기 12곳) | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 세제 | 취득·양도세 중과, 실거주 의무 있음 | 다주택자 세 부담 완화, 거주 의무 없음 |
| 대출 | LTV 40%, 6억 한도, DSR 적용 | LTV 60~80%, 한도 비교적 넉넉함 |
| 청약/정비 | 1순위 자격 엄격, 조합원 지위 양도 제한 | 세대원 1순위 가능, 지위 양도 자유로움 |
📍 지역별 규제 현황, 한눈에 확인하세요! (10·15 대책 반영)
내 집 마련 계획을 세울 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 '지역'입니다. 2025년 10월 15일 발표된 대책에 따라 서울 전역과 경기 주요 도시들이 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 3중 지정되었거든요.
2026년 수도권 규제지역 통합 리스트
| 지정 지역 | 규제 내용 | 지정 기간 |
|---|---|---|
| 서울 전역 (25개구) | 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토허제 | 토허제: ~2026.12.31 |
| 경기 12개 지역 | 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토허제 | 토허제: ~2026.12.31 |
※ 경기 12개 지역: 과천, 광명, 하남, 성남(수정·중원·분당), 안양(동안), 의왕, 용인(수지), 수원(장안·팔달·영통)
💡 핵심 포인트: "3중 규제"가 동시에 적용됩니다!
과거처럼 투기과열지구가 따로 있는 게 아니에요. 현재 리스트에 있는 서울 전역과 경기 12개 지역은 모든 부동산 규제가 동시에 적용되는 곳입니다. 특히 **토지거래허가제(토허제)**의 경우 2026년 12월 31일까지 한시적으로 지정되어 있으니 실거주 목적이 아니라면 매수 자체가 불가능할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요!
1. 세제: 알고 나면 돈 번다? 지역별 세금 차이
부동산 거래의 시작과 끝은 세금이죠. 취득세부터 양도세까지, 지역에 따라 수천만 원이 왔다 갔다 한답니다.
취득세: 주택 수에 따라 천차만별!
집을 살 때 내는 취득세, 규제지역에서는 다주택자에게 꽤 매서워요.
| 주택 수 | 투기과열 / 조정대상지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (금액별 차등) | 1~3% (금액별 차등) |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 / 법인 | 12% | 12% |
✨ 전문가의 한 수!
- 오피스텔도 포함?: 재산세를 주택으로 내는 오피스텔이나 분양권, 입주권도 주택 수 산정 시 포함됩니다.
- 취득세 기준일: 분양권은 청약 당첨일을 기준으로 취득세율이 결정되지만, 매수하는 경우에는 잔금일을 기준으로 하니 주의하세요.
양도세 및 비과세 요건: 실거주가 핵심!
집을 팔 때 내는 양도세, 비과세 혜택을 받으려면 '거주' 요건을 잘 챙겨야 합니다.
| 항목 | 투기과열 / 조정대상지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 비과세 실거주 의무 | 2년 보유 + 2년 실거주 | 2년 보유 (거주 의무 없음) |
| 일시적 2주택 | 3년 내 처분 (전입요건 폐지) | 3년 내 처분 |
| 양도세 중과 | 2주택 +20%p / 3주택 +30%p | 해당 없음 (기본세율 6~45%) |
※ 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예 중인 점 참고하세요!
2. 대출: 내 한도는 얼마일까? LTV와 스트레스 DSR
"돈이 부족해서 집을 못 사요"라는 말이 나오지 않도록, 대출 규제는 가장 꼼꼼히 봐야 할 대목입니다.
LTV (주택담보대출 비율) 및 한도
| 상황 | 투기과열 / 조정대상지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 생애최초 | 70% | 80% |
| 무주택 / 1주택(처분조건) | 40% | 70% |
| 2주택 이상 | 0% (불가) | 60% |
| 최대 한도 | 시가별 2억~6억 차등 적용 | 6억 원 |
⚠️ 대출 신청 전 필수 체크!
- 신용대출 주의: 1억 원 초과 신용대출을 보유한 분이 규제지역 내 집을 사면, 대출 실행일로부터 1년간 대출이 제한될 수 있어요.
- 전세대출 제한: 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득하면 기존 전세대출이 회수될 가능성이 큽니다.
- 스트레스 DSR: 2026년에는 하한 금리가 **3.0%**로 적용되어, 금리가 낮아도 대출 한도는 이전보다 줄어들게 됩니다.
3. 청약: 내 집 마련의 지름길? 전략이 필요해!
청약은 규제지역에 따라 당첨 확률이 완전히 달라집니다. 전략적으로 접근해 보세요.
1순위 자격 및 제한
| 항목 | 투기과열 / 조정대상지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 가입 기간 | 24개월 이상 | 수도권 12회 / 지방 6회 이상 |
| 자격 요건 | 무주택 세대주 | 세대원 및 다주택자도 가능 |
| 당첨 이력 | 세대 전원 5년 내 당첨 사실 없어야 함 | 제한 없음 |
| 재당첨 제한 | 10년 (투기) / 7년 (조정) | 제한 없음 |
가점제 vs 추첨제 비율
내 가점이 낮다면 추첨제 비중이 높은 비규제지역이나 중대형 평수를 노리는 게 유리하겠죠?
| 전용면적 | 투기과열지구 (가점%) | 조정대상지역 (가점%) | 비규제지역 (가점%) |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 40% | 40% | 40% 이하 (나머지 추첨) |
| 60~85㎡ | 70% | 70% | 40% 이하 |
| 85㎡ 초과 | 80% | 50% | 0% (100% 추첨) |
4. 놓치면 안 될 깨알 정보: 전매제한과 서류 준비
마지막으로 당첨 후나 계약 시 꼭 알아야 할 실무 정보입니다.
전매제한 기간 (수도권 기준)
- 수도권 규제지역: 3년
- 과밀억제권역: 1년
- 그 외 지역: 6개월
자금조달계획서 및 입주계획서
- 규제지역: 모든 거래 시 의무 제출 (통장사본 등 증빙자료 포함)
- 비규제지역: 6억 원 이상 거래 시 제출
마치며: 현재 시점에서 가장 중요한 건?
2026년 부동산 시장은 예전처럼 '일단 사고 보자'는 방식이 통하지 않습니다. 내가 사려는 집이 규제지역인지, 내 대출 한도는 스트레스 DSR을 적용해도 충분한지 미리 계산해보는 것이 가장 중요해요.
모든 투자에는 리스크가 따르기 마련입니다. 특히 부동산은 큰 자금이 움직이는 만큼, 실제 계약 전에는 반드시 전문가와 상세 상담을 받아보시길 권장드립니다.
안내: 본 포스팅의 내용은 2026년 2월 3일 기준 부동산 규제 안을 바탕으로 작성되었습니다. 정부 정책에 따라 수시로 변동될 수 있으므로 정확한 내용은 국토교통부나 국세청 공식 홈페이지를 통해 다시 한번 확인하시기 바랍니다.